株式会社ＡＮＡＬＯＧ 市場調査から戦略構築まで現場をサポートするマイクロシンクタンク
エリアマーケティング・商業開発・まちづくり
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| ■「大阪における百貨店業界の展望」を考える |
百貨店の相次ぐ増床は、大阪商圏内での売上高の奪い合い
日本一の小売り激戦区大阪梅田について,今後の百貨店売上げ動向を日本政策投資銀行が予測しています。2014年度までは増床効果が見込まれる梅田地区と,阿倍野地区の予測売上高は増加するものの大阪商圏の他の地域では予測売上高は減少する結果で、人口減少化の中で百貨店の相次ぐ増床は,大阪商圏内での売上高の奪い合いになる可能性が示唆されているそうです・・・・・異論はありません。
予測のベースになっている「ハフモデル」ですが、商業施設規模と住まいから商業集積までのの距離で算出する引力モデルです。大店法の大店法の出店の影響度をはかるために使われていたモノです。
郊外の大型店同士の競争を分析するには一定の効果がありますが。都市の商業を分析するときにはあまり、過信してはいけません。
それでもいくつかの予測では「ハフモデル」が中心に扱われています。
何故「ハフモデル」を過信してはいけないか？
商業集積の吸引力を売場面積で代用していること。（これについては20年以上前から指摘されていて、大学の先生による研究もすすんでいます）特に,今回の分析は「百貨店業態」に絞っているのはいいのですが、「ルクア」「うめきた先行開発区域グランフロント大阪ショップ＆レストラン」を「百貨店」に含めていながら「阪急三番街」「ＨＥＰファイブ」「ディアモール大阪」「エスト」などの大型専門店は含めていないことです。
都市部の商業施設は業態間の区分もあいまいになりますし、その範囲もどこで区切るか？迷うところです。西梅田のブリーゼブリーゼと茶屋町のロフトを一体となった商業集積として扱うのが妥当なのかどうかと言う判断です。郊外のＳＣであれば境界の区分は明快です。
また、吸引力の抵抗値となる住居からの「距離」ですが、下記のレポートでは「直線距離」を採用しています。（そうしたい気持ちはわかります。手作業だと大変なんですから）基本は道路の走行距離、または走行時間を使います。都市部の場合は鉄道での移動が無視できません。利用する鉄道路線と百貨店の利用の選択には高い相関があります。従って鉄道路線を無視した「距離設定」には本当は意味が無いのです。
モデルの分析から導き出された結論自体は、そこそこ妥当なところに落ち着くようになりますが、「数理モデル」といえば内容を知らない素人は無条件に信頼してしまうので、そのあたりについては誠実な説明が必要です。
「大阪における百貨店業界の展望」～ハフモデルによる地区別売上高予測 2013年2月
日本政策投資銀行関西支店
http://www.dbj.jp/pdf/investigate/area/kansai/pdf_all/kansai1302_01.pdf
へのリンク
「大阪流通業界の近未来予想研究会報告」大阪商工会議所 2010年3月
http://www.osaka.cci.or.jp/Chousa_Kenkyuu_Iken/press/220330.pdf へのリンク
「新博多駅開業のインパクト」② 日本政策投資銀行 2010年
http://www.dbj.jp/pdf/investigate/area/kyusyu/pdf_all/kyusyu1009_02.pdf へのリンク
大阪の百貨店の生き残り
日本政策投資銀行の提言では大阪商圏外から人を呼び込むために「外国人客の呼び込み」「徹底した接客によるリピーター作り」「コミュニティスペースや専門店のテナント導入などハード面での損して得を取れ戦略」などがあげられています。
日経新聞などによる阪急梅田本店の苦戦を見ると、これからの百貨店事業は「所有」と「経営」と「運営」の分離が進むのだろうと思います。「百貨店」によって周辺の不動産価値があがるＪＲや鉄道などのデベロッパーによる長期スタンスでの投資。魅力的な商業施設をつくり、かつ収益経費のコントロールを｢行う「経営」と,実際にお客さんとのやりとりの中で店舗を「運営」するための人材スキルやキャリアプランは異なります。（人事制度では大丸の制度改革がかなり先行しています。奥田さんはオーストラリアでの失敗を糧にして素晴らしい経営者になられましたね）
いくら立派な店を作って、（偏差値的に）優秀な社員を配置しても、あまり「商売」「商品」が好きで無いのだろうなという人では成果も上がらず、心身を壊す消耗戦になりそうな気がします。
「やるべきこと」は外部の方々からも有益な指摘をいただいています。ステージはお金をかけさえすればできあがります。仕組みと人の改革ができるかどうかが、これからの生き残りを左右します。
（もちろん、生き残り策はひとつではありません。昔の阪神百貨店のようにワンマン社長のもとでの肉弾戦というのもありです。償却のすんだ単独店舗であれば・・・ね）
（2013年02月27日）
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| ■5年ぶりの広告費の増加？～市場は依然縮小トレンド |
新聞、テレビ、雑誌の長期的な低迷傾向は止まらない
電通の広告費調査です。報道では震災前の水準に戻り、5年ぶりに増加傾向という表現で見出しをつくられています。
時系列で見ると,インターネットが伸びて拡大しているだけで、新聞、雑誌、テレビの長期低迷傾向はかわらないのです。
新聞テレビにしても「広告」の中身は様変わりしています。通販番組、通販記事が広告の多くを占めています。記事や番組との境目が無い広告で,多くの場合大幅な価格ディスカウントをともない、販売の成果報で歩合制をとっているケースも少なくありません。
収益構造が完全に変わってきているのです。
電通などの広告代理店はその環境変化をシビアに受け止めています。広告、販促は収益構造が変わっても適応していけますが、かつての広告費の収益に支えられていたマスコミの「ジャーナリズム」の部分は生き残るための構造改革が必要です。
百貨店業界や電力を中心としたエネルギー業界とも共通ですが、この業界で働き続ける人は賃金、待遇がゼロベースで見直されても続けていきたいという志を持った人だけで組み立て直すことになります。・・・・それぞれドメスティックな業界なので国際的な競争にさらされていない分・・・そこまではと考える人も多いでしょうが。
(2013年02月22日）
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図－媒体別広告費の推移
（電通 日本の広告費2012年）
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| ■「うめきた先行開発区域グランフロント大阪」を走るバス |
うめぐるバスとレンタサイクルで梅田の回遊を
うめきた先行開発区域グランフロント大阪を管理・運営するＴＭＯ「グランフロント大阪ＴＭＯ」が、茶屋町から、西梅田、北新地まで梅田エリアを回遊する「うめぐるバス」を走らせるそうです。「うめきた先行開発区域グランフロント大阪」町の中の１１ｍ幅のけやき通りのカフェを眺めながら走るバスになります。梅田地域はビルの中にそれぞれのまちがこもったようで、、オープンな眺めや町歩きの楽しさがなかったので、違った魅力がうまれることでしょう。レンタサイクルも整備されるようです。
巡回バスは三菱地所が丸の内で成功させています。梅田の一体感づくりに悩んでいた阪急阪神グループにとっても大きなメリットが生まれます。あとは必要なのは外国人にもわかりやすい情報案内システムの整備ですね。
ナレッジキャピタルの姿は・・・・
「うめきた先行開発区域グランフロント大阪」の中核施設とされてきたのが、「ナレッジキャピタル」です。「ロボットシティコア」に変わる大きな旗印はたてられていませんが、具体的な施設内容が見えてきています。
立体映像を裸眼で見ることが出来る２００インチの大型ディスプレー、「ナレッジシアター」での「ロボット演劇」の公演・・・・なんでしょうか、これでドキドキ、ワクワクするかといえばそうでもないです。どんな映像が上映されるかとかえどんな演劇が上演されるか、ロボット演劇の演出をされがするのかといったソフト面での広報が全くない・・・・科学を演出するセンスが古いのです。
大手前大学は「スイーツラボ」（310㎡）を設置し、一般向けの教室と共に若いパティシェの研究拠点とするそうです。「スイーツ学専攻」が大学にあるのでその研究拠点だそうです。
あとは積水ハウスの研究所やパナソニックのショールームはそれぞれに、質の高いモノだと期待していますが、全体として「ナレッジキャピタル」がどういう魅力を持っているかはまだまだ不明です。
オフィスの成約率は半分以下、周辺が賑わっても「うめきた先行開発区域グランフロント大阪」の中身が賑わうとは限らない・・・とか日経新聞には酷評されています。
まだ２ヶ月ありますので,頑張って立て直して欲しいものです。地元のみんなは応援しています。
（2013年02月21日） |
| ■漸次撤退は当面の出血を抑制できるように見えて傷口を深める～大阪三越伊勢丹２フロア専門店化 |
戦力の「漸次投入」「漸次撤退」を選んでしまう組織は弱い
だらだらと戦力を投入したり、本質的な改革を先送りして縮小していくという企業行動は、意思決定を回避する組織の特徴です。先輩の面子を立てるとか、責任の所在をあいまいにしたいというメカニズムが働く組織では抜本的な改革は難しいでしょう。三越、伊勢丹、ＪＲ西日本という大企業の優秀なスタッフでも寄り合い所帯の中ではそのポテンシャルが活かせなかったのだと思います。
動線も悪いし、販促チラシの評判も良くないです。「関西市場に高級路線は合わない」というのは単なる負け惜しみです。
伊勢丹新宿本店は阪急と同じく「アッパーミドル」向けの店ですし、、三越本店の顧客は「都会的」な客層でもないですから西日本の富裕層を呼び込む拠点になれたはずです。これは、初期段階の計画ミスです。
ＪＲ大阪三越伊勢丹への対策は2月14日に述べた方法しか無いはずです。
三 越伊勢丹ホールディングスが８日発表した２０１２年４～１２月期連結決算は、経常利益が前年同期比２４％減の２６１億円だった。大阪・梅田の店舗を運営する持ち分法適用会社の不振で営業外損益が悪化した。
売上高は１％減の９１９６億円だった。伊勢丹新宿本店が改装に伴い、売り場の一部を閉鎖したことなどが響いた。営業利益は３％減の２４１億円。首都圏の主な百貨店は良質な素材を使った靴など自主企画商品が好調で、足元の採算は改善傾向にあるが、減収による影響を埋められなかった。
（中略）「ＪＲ大阪三越伊勢丹」の業績が振るわず、三越伊勢丹の営業外損益を８０億円程度悪化させたもよう。３月中をメドに共同出資する西日本旅客鉄道（ＪＲ西日本）と再建策をまとめる方向で調整している。
（2月9日日本経済新聞）
阪急は大丈夫？
阪急百貨店梅田本店の伸び悩みとあわせて、「百貨店業態」の限界を指摘し、梅田の4店の争いを「勝者なき戦争」でと結論づける紙面になっています。
阪急百貨店が20代女性の20代の女性獲得に苦戦しているのも、ある意味産みの苦しみなのだと思います。20代の女性に取り得ず百貨店に戻ってもららえば、やがて「今まで通りの百貨店客に育ってくれる」と考えている限り先はありません。
1980年頃からずっと「百貨店の危機」は続いています。バブル経済で一息ついたので先送りになってしまいましたが、今度こそ収益構造から変えていかないと駄目なのです。
阪急梅田本店は「コト」の強化で変わろうとしていたはずです。イベント広場や売場での「コトコトステージ」を単なる集客のための販促手段と考えている限り将来はないです。
「劇場」をつくって需要を創造するのは小林一三の流儀で「阪急」らしいのですが、小林一三のような自分自身で宝塚歌劇の脚本を書いてしまえるほどの見識を持ったプロデューサーが不在なので。箱を与えられた現場が咀嚼し切れていない事の方が、「目標数字」を作れないことより深刻な問題だと思います。
（2013年02月20日）
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| ■集中から分散へ～人口移動の傾向と外国人観光客の観光の多様化 |
外国人観光客の急増と中国人観光客のウェート低下
円安傾向が続く中、外国人観光客の数が急回復していると報道されています。2012年の836万人を2013年には1,000万人にする目標が政府により掲げられています。
以前は、中国人の団体客のゴールデンルート（東京～大阪）のツアーが中心でしたが、北海道や長野県のスノーリゾートが雪の無い東南アジアの富裕層に人気を集めたり、韓国に近い鳥取県が韓国向けのいツアー販売に注力したり・・・・受け手やターゲットが多様化しているのが目を引きます。
台湾や香港からの観光客も増えていると言うことですから、中国本土の格安のパッケージツアーが激減していると解釈すればいいでしょう。量を追うのではなく、富裕層を中心とした個人客、バラエティにとんだツアーなど質への転換をはかる好機でしょう。
「この状況でも来る中国人観光客を手厚くもてなすことで,満足度を高めて,親日家を増やしたい」と現場の担当者は語ります。
東京、大阪の一部への集中からより多様な日本が知られることは良い傾向です。
関西圏の転入超過
観光から国内の人口移動に視点を転じると、先日発表された人口移動に関する統計で,関西圏が2年連続で転入超過となり、長期の低迷かの変化の兆しが伺えます。
背景には東日本大震災後の企業の拠点分散があるといいます。IT関連の「ＤｅＮＡ」「グリー」が大阪市に開発拠点を設けたり、アイリスオーヤマ（仙台本社）が白物家電の開発拠点を置く動きが背景と報じられています。（携帯ゲームの開発拠点の設置は急成長業界の慢性的な人材不足がありますし、白物家電は大手家電メーカーの人材をスカウトするのが目的ですから震災とは直接の関係はないのですが・・・・）
学制の就職先の地元志向も一因とか。（とはいえ京阪神でさえ、就活生が面接等で上京する頻度は昔に比べて格段に増加しているのですが）
毎年1～4万人規模で続いていた首都圏への転出が収まったのは、機能集中の弊害が認識された結果なのでしょう。
関西の反転攻勢のチャンスである事は間違いありません。観光も,ビジネスも一極集中から分散への流れは、留めることはできません。
東京、首都圏とは違った特性を持つエリアとして「関西」の可能性もありそうです。
（2013年02月15日） |
| ■深刻な債務超過JR西日本伊勢丹の浮上はなるか？ |
ＪＲ西日本伊勢丹はＪＲ大阪三越伊勢丹の不振で赤字幅拡大
2012年9月末時点で88億円の債務超過でしたが、10～12月も赤字が続き、12月末時点で94億円の債務超過であると発表されています。
伊勢丹は収益の8割を稼ぎだす新宿本店のリモデルオープンを3月6日に控えています。伊勢丹としての新しい百貨店像が提示されると期待が集まっています。
伊勢丹、あるいは三越の本来の強みが活かされていれば、ここまで惨憺たる結果とはならなかったでしょう。JR大阪三越伊勢丹をこのままでおいておくと、好調を伝えられていたＪＲ京都伊勢丹の足を引っ張ることになります。（ＪＲ西日本伊勢丹がＪＲ京都伊勢丹とＪＲ大阪三越伊勢丹を経営しています）
不振打開の途は･･･ルクアとの連係？
早い段階での収益改善が求められてる中で、打てる手段はJR西日本の商業施設の再編成しかないでしょう。ＪＲ西日本の都心部のターミナルは、好調を伝えられる「ルクア」を中心に再編成して、その中にテナントとして「三越伊勢丹」の小型店、中型店を配置していく
・・・大阪駅、天王寺駅、新大阪駅、京橋、西宮、三宮、姫路、奈良などに拠点を拡げて「三越」の顧客、「伊勢丹」の顧客を地域の中で掘り起こしていくしか無いでしょう。
今の時点で「撤退」するという選択は経営的にはベストでも、かつての西武・そごうのように二度と関西には顔をだせなくなります。
増床または「ルクア」との場所の交換も出来ない以上、大阪店に関しては「戦略的な名誉ある縮小」を行い、大阪駅ビルはルクア主体に運営し、規模を縮小、ＪＲ京都伊勢丹を母艦にして、ＪＲのネットワークの強みを活かして関西市場に浸透させていくしかないでしょう。
この機会に、JR西日本の商業施設も東京の「ルミネ」のように一体化した方が経営効率はよくなります。（グループ内の「社長」」のポストは減りますが,企業体質は強くなります）この赤字はＪＲ西日本全体に悪い影響を与えています。小売り事業の思い切った刷新を断行すべきでしょう。
阪神間には「阪急」では物足りないと考える富裕層がまだ確実に存在します。（阪急はあくまでも中流層の店です）髙島屋が阪神間に拠点を持てない以上、「三越」ブランドの使い道はまだまだあるのです。
このやり方では面子がたたないとお考えなら、開店時に売上800億円はいくと「お見立て」されたコンサルタントにアドバイスを求められたらよろしいでしょう。
（2013年02月14日）
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| ■「髙島屋」包囲網が進行「梅田」、「あべの」だけでない脅威 |
今年から来年にかけて大阪南部に大規模ショッピングセンターの開業が相次ぐ
大阪なんばに拠点を置く髙島屋大阪店にとって、喫緊の課題は対「梅田」、対「あべの」の百貨店戦争でありました。積極的な増床によって、梅田の影響は最小限に抑えられています。
今年から来年にかけて大阪南部で開業する大型ショッピングセンターが髙島屋にボディブローのようなダメージを与える可能性が高いとと見ています。
大阪南部はダイエーが没落して以来、大型開発の数は少ない地域でした。堺市北花田の｢イオンモール」が目立つぐらいでしょうか。南海電鉄の商業開発はあまりうまくいっていないですし、起爆剤として期待された堺東駅前の大規模ホール計画は地元の政治的な駆け引きで頓挫し、駅前の再開発ビルは核テナントがが抜けたゴーストタウンとなっています。
大阪南部で開発される商業施設は大手のデベロッパーで無く、安売り店を核にしたパワーセンターばかりでした。今年から来年にかけて、イオンと三井不動産の大型ショッピングセンターが相次いで開業します。
・（仮称）イオン大阪ドームショッピングセンター（延べ床7.6万㎡）
今年の3月末完成予定の看板は出ていますが、開業のアナウンスがどこにもないので実際のオープ
ンは先になるのでしょう。様々な事情で遅れてきた案件です。阪神なんば線でなんば駅まですぐで
す。商圏の港区、大正区,西区は大型店の空白地帯です。
・イオン堺鉄砲町ショッピングセンター（延べ床面積17万㎡、店舗面積5万㎡）2014年10月
年間来店者数1,400万人と想定されています。南海本線七道駅に隣接しているので、イトーヨーカド ー堺店が大きなダメージを受けます。堺市の表玄関である堺東駅周辺はますます寂れていくでしょ
う。髙島屋堺店への影響も大きいでしょう。駅前の開発も大型ホールが実現していれば浮上のチャ
ンスだったのですが、頓挫しました。かつてダイエーが入居していた再開発ビルも、みるかげもあり
ません。廃墟になるでしょう。
隣の駅の浅香山に関西大学を誘致したというのに･･堺市は行政のやることがばらばらです。
・ららぽーと和泉,コストコ和泉）（2014年）17.4万㎡の敷地に２つの店舗が建設されます
泉北ニュータウンの西、和泉ニュータウン「トリヴェール和泉」の中にオープンします。ららぽーとは延 べ床18万㎡。コストコは延べ床1.5万㎡、駐車台数は2つの施設をあわせて4,330台分整備されます
泉北高島屋のある泉ヶ丘の2.2倍だそうです。
髙島屋大阪店の売上は1179億円、堺店は156億円、泉北店は206億円。泉北店がダメージを受けるとかなり厳しい状況です。ただでさえ来年開業のあべのハルカスに大阪市内と南河内の需要を食われることがわかっているだけに対応の焦点が絞りにくくなっています。
（2013年02月13日）
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図ー大阪南部のショッピングセンター開発
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| ■万博が熱くなる？2014年のスタジアムに続き、三井不動産の複合商業施設が2015年に完成 |
エキスポランド跡地のコンペは「三井不動産」の複合商業施設に
パラマウントのテーマパークが進出するとも噂されていた大阪のエキスポランドの跡地に三井不動産の複合商業施設が開設されることがコンペで決まりました。敷地面積17.3万㎡。延べ床面積31.6万㎡、店舗面積は9.6万㎡になります。駐車台数は4,500台。当初構想されていた「テーマパーク」としては狭い敷地ですが,複合商業施設としては十分な規模です。
隣接して,ガンバ大阪のサッカースタジアムが建設されます。建設は募金で進められ,完成後は吹田市に寄付されますが、できれば運営は一体となって運営されれば採算の取れるスタジアムになるのですが・・・。いずれにせよ、強力な集客装置が万博跡に集結します。
エンターテイメントとショッピングの融合
事業はエンターテイメントとショッピングの融合がテーマです。96,000㎡の店舗面積の55%が物販、10%が飲食、33％がサービスとなります。
サービス施設としては、水族館が1万㎡、エデュテイメント施設（キッザニア？）が8,000㎡、シネコンが5,000㎡、温浴施設が2,000㎡で計画されています。
年間2,000万人の利用を想定、休日は1日6万人の人出を想定しています。日本最大の大観覧車がランドマークになります。
万博の外周道路は渋滞ポイントで、ガンバ大阪の試合の後はなかなか退場できません。駐車場は必要ですが,集客をクルマに頼るとあぶないでしょう。その意味で、大阪モノレールが主要アクセスになるでしょう。
モノイレール沿線の彩都の開発に弾みがつくかもしれません。千里中央も乗り換えポイントとしては恩恵を受けるでしょうが、千里阪急、大丸ピーコックといった核店舗に覇気がないので地盤沈下が進むかも知れません。北大阪急行が箕面まで延伸するとただの通過駅になります。
万博公園には「太陽の塔」という大阪のシンボルがあります。「太陽の塔」を中心に周辺地区が活性化することはとても期待が持てます。
（2013年02月12日） |
| ■リーガロイヤルホテル移転報道と中之島のこれから |
大阪中之島「リーガロイヤルホテル」の移転報道
中之島の朝日新聞ビルの跡に出来るタワービルは2017年に完成します。外資系のラグジュアリーホテルの誘致が発表されていました。以前のフェスティバルホールのあったビルにはロイヤルホテル系列の「大阪グランドホテル」が入居していました。経営会社は1990年に経営権を取得した株式会社朝日ビルディングで、株式会社ロイヤルホテルが管理運営を受託していました。
1958年の開業当時は東洋一のホテルとも呼ばれ、フェスティバルホールで演奏会を開いたカラヤンやバーンスタインなど多くの世界的な音楽家や文化人も利用したといいます
ホールにはホテル機能が必須です。ＯＢＰのニューオータニは大阪城ホールのイベント関係者の利用が稼働率を支えているとも・・・イベント関係者は語っておられました・・まあそこまでの事ではないでしょうが。ホールの使い勝手から言えばホテルの併設は必須でしょう。
4月にオープンするフェスティバルホールの入居するフェスティバルタワーにはホテル機能はありません。東京ほどではありませんが、大阪でも外資系のラグジュアリーホテルが増えてきています。ザ・リッツカールトン大阪、セントレジスホテル、うめきた先行開発区域グランフロント大阪にはインターコンチネンタルホテルが夏に開業しますし、阿倍野ハルカスにはマリオットが開業します。
かつては大阪の迎賓館だったリーガロイヤルホテルも建物の老朽化もあり、森トラストに土地を売却して2021年をめどに建て替えを計画していました。外資進出の危機感もあったのでしょう。1月16日の産経新聞の報道で朝日新聞のビルに「移転を検討」というニュースが流れました。
全面移転はあるのか？跡地利用は？
今のリーガロイヤルホテルの機能を全面的に移転することは規模的に不可能です。ある程度の規模を確保するなら、設計段階から参画する必要があり,早い段階での合意が必要です。
ある意味、牽制の意味合いが強いように思います。旧グランドホテル規模の宿泊＋飲食での出店が現実的な可能性ですが、それでは朝日ビルの立場としては「外資系ラグジュアリーホテル」のコンセプトとかけ離れてしまいます。
大阪市の近代美術館構想も実現に向かうようですから、現在のリーガロイヤルホテル一体の開発をスピードアップさせる事の方がリーガロイヤルにとっても優先順位が高いはずです。何よりもこの起業の強みは関西財界の会合や大規模宴会を独占している点にあります。帝国ホテルが進出して何年たってもその牙城は崩せていません。
（2013年02月08日）
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| ■首都圏の人口重心の移動～千葉県離れ |
千葉県の人口減少
転出超過のトップは千葉県市川市です福島県の都市がランキングの上位を占める中、千葉県松戸市、千葉県浦安市も上位に食い込んでいます。東京都内への通勤圏として震災前は転入者が増えていた地域ですが、震災後あらたに転入してくる人が減少していると言います。
千葉県の分析では
「震災前後の変化の中で目立つこととして、埼玉県との関係があり、これまで転入超過であったものが転出超過に変化していることが挙げられる。千葉県から埼玉県への転出に大きな変化はないものの、埼玉県から千葉県への転入が減少していることが分かる。
この数字を合理的に解釈すると、両県間の転勤が例年並みであったとするならば、埼玉県から千葉県へ転勤された方が震災の影響から千葉県に転居せずに通勤しているといったケースが考えられる。」として千葉県から人が逃げ出しているという見方をとっていません。
「また、震災後、千葉県から関西や東海地域への転出が目立って増えた事実は無いことから、放射線問題を嫌って当該地域へ移動したとは考えにくい。帝国データバンクの調査でも、関西に本社を移転した企業は絶対数が少ない上に震災が理由ではないとのことである。～一方で、当該地域から千葉県への転入は減少しており、都内への転勤や入学で千葉県へ転居を予定していた方々が、同じ東京通勤・通学圏である埼玉県や神奈川県に流れた可能性がある。」
ただし、千葉県からの転出者の絶対数も増加していることは事実です。
住宅開発の遅れ
県内でも印西市などでは転入者数が増えています。新規のマンション開発があったためと言われています。復興事業の為にマンション開発が遅れているのかもしれません。逆に言えば需要が見込めないので県内でのマンション建設が先送りされているともいえますが・・・。
首都圏でも人口の都心回帰が進んでいます。開発される大型マンションは都内でも東部に多いので、エリア的に近い市川や浦安からの移転があったのかもしれません。
いずれにしても、首都圏において「風評被害」とも呼ばれている「漠然とした不安」が人口重心をより西へと移動させているのだと思います。
（2013年02月06日）
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図ー2012年の都市別の転入超過数（住民基本台帳）
（総務省）
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| ■生活防衛の観点からの住まい方、暮らし方の変化～別荘の定住化と貸し農園 |
軽井沢の別荘需要の変化
（財）日本不動産研究所のレポートによると、「東日本大震災後は、低・中所得者層もいざというと
きの避難所・家族との集合場所を確保する目的や計画停電及び放射性物質の影響を避ける
ための移住目的で低価格の中古別荘を購入する等、別荘需要に変化が生じました」ということです。
アウトレットモールも賑わっていますし、夏の観光地というけでなく住まいとしての魅力も高い街です。住民基本台帳の人口移動でも、千葉県の街の人口が減少するなど、首都圏の住民の放射性物質への不安は、想像以上のものがありそうです。
また団塊世代がリタイアした後の住まいとして、東京から離れすぎることをさけて、移住先として東京にも近くて、地価の低い都会的なインフラの整った地域を選択しているということも影響していそうです。
民営の貸し農園に人気
首都圏では成城や元麻布と行った都市部で､民間の貸し農園事業が人気です。郊外の郊外の農園では通いにくい、行政の貸し農園は倍率が高いと行った理由もあるのでしょうが、民間事業者だと専門化のサポートが行き届いていてシャワールーム完備といった施設もあります。スポーツ感覚ですね。
食への不安もありますし、スポーツ感覚で身体を動かしてものを作喜びもあるのでしょうね。
シニアマーケットも有望ですし、子育て中のお母さんの安心食材の確保という視点でも「貸し農園」関連の事業は面白い展開ができるかもしれません。
（2013年02月05日）
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| ■大阪・日本橋から生まれる起業の芽 |
誰に向けたフリーペーパー？
大阪の日本橋地域の出店動向調査を掲載していたので探し出したのですが、これはなかなか面白いフリーペーパーです。視点が不動産屋さんでもないですし、マーケティング会社でも無くて、読者対象も訪問者（日本橋マップが掲載されています）、と独立商人が対象となっているようです。（「ｆｏｒ ａｌｌ ｖｉｓｔｏｒ、ｃｕｓｕｔｔｏｍａｒ，ａｎｄ ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｔ ｍｅｒｃｈａｎｔ」とサブタイトルが掲げられています）
場所柄か,お洒落な飲食店やショップの広告をとるためだけの、さもしいフリーペーパーでもないのが,信用できる感じがします。ここで何か始めようとしている人と、利用者の，顧客の距離感が近いのです。ある時期のアメリカ村にも似た感じがします。
沢山の商業施設が大阪に生まれていますが、その内容は驚きが無く凡庸なものがほとんどです。行政や大資本ができないことを，この街から発信し続けて欲しいなと思います。
日本橋の今
大型の家電量販店の後はオタク対象のサービス業が増えているようです。なんサン通りの裏側は「ウラなんば」と呼ばれる個性的な飲食店集積になっているようです。賃料の安い、地下鉄恵美須町近くでの出店が増えていると言います。
心やさしいオタクを狙った悪質なメイド喫茶が増えているとの新聞報道もありましたが、」2012年にはメイド喫茶が20店増えているそうです。
セルフブランディングの理論（ノマドの鍋売りのおねーさんが提唱）からすると浪速区は東京の足立区に匹敵するＮＧエリアだと思うのですが、ノマドワーカーの為の「コワーキングカフェ」もあるんですね。
梅田を中心とした大規開発のニュースの中では陽の当たらない地域ですが面白いものが生まれる素地はありそうです。（大阪市では天王寺公園～恵美須町～日本橋～なんばを結ぶＬＲＴの構想があり、調査は行われていますが・・・）
（2013年02月01日）
日本橋タブロイドｐｏｎｔａｂ 日本橋地域の出店動向調査掲載
http://shop.nippon-bashi.biz/pontab/9_preview_a4.pdf へのリンク
pontab創刊 プレスリリース
http://shop.nippon-bashi.biz/report/20110120_pressrelease.html へのリンク
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2013年2月の更新