株式会社ＡＮＡＬＯＧ 市場調査から戦略構築まで現場をサポートするマイクロシンクタンク
エリアマーケティング・商業開発・まちづくり
（sano@analog-corp.com） |
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| ■心斎橋筋商店街の景観協定という快挙を讃える |
アクセルとブレーキが必要
ある時期、役所の権益を守るためだけの規制緩和を進めれば何もかもうまくいくという幻想が支持されていたことがありました。その時期には市場の評価に任せれば結果的に自浄作用が働くという気分が蔓延していました。
歴史の中で意味の無くなった規制は無くしていかないとだめなのでしょうが、それに変わる新しいルール作りをすすめていかないと自由放任では「邪悪」なものがものに流されてしまいます。役所の規制を緩和して、コミュニティの中でのルール作りを強化するという事が必要でしょう。
利害の異なる人達のあいだでルール作りの出来るコミュニティをつくれるのが「都市」なのだと思います。
その意味で今回、心斎橋筋商店街が行政の力を借りずに景観協定を結んだのは快挙だと思います。
毎日新聞の本日の記事を引用させていただくと協定は以下の内容です。
大阪・ミナミの心斎橋筋商店街（大阪市中央区）が、景観を損なう看板の設置や風俗店の出店を規制する「景観協定」を大阪市に申請し、２９日付で認可されることが決まった。市内では初の景観協定で、商店街が結ぶのは全国的にも異例。関係者は「ミナミの伝統的な商店街を守り、キタに負けないう街作りを進めたい」と意気込んでいる。
対象は、長堀通の南側から宗右衛門町通までの南北約６００メートル。土地・建物の所有者と入居者計約４００人のうち、８５％の約３４０人が同意した。同意しなかった一部を除き、商店街沿いの４．３ヘクタールが協定区域となる。
区域内では、風俗店やパチンコ店、ゲームセンターの新規出店▽フラッシュの点滅や映像が動く看板の設置▽壁面の３分の１を超える大型広告の設置??などを禁止。違反すると、商店主らで作る運営委員会が撤去や変更を求め、従わなければ裁判所に提訴できる。
協定の期間は２９日から１０年間。既存施設は除かれるが、建物の新築や改修には運営委との協議が必要になる。期間中に協定から脱退することはできず、土地や建物を売却しても効力は変わらない。
今まで、千日前、道頓堀が「猥雑な街」ををどんどん北上させてきていたので、心を痛めていましたが、ようやく「大阪らしさ」を守る動きがでてきたのは素晴らしいと思います。
商業地だけでなく、御堂筋や船場といった業務エリアでもコミュニティ主導の協定が結ばれれば、企業の流出を抑制し、意欲のアル事業者を集める鍵になることでしょう。
（例えば当社の立地する西区京町堀では､大通りに面した場所にはコンビニがありますが、街の中にはいっさいありません。これがとても気持ちいいです。必要であれば四ツ橋筋かなにわ筋にでればいいだけです）
（2013年03月29日）
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| ■企業本社の移転先 |
前後しますが､昨日の論考の元データです。帝国データバンクさんの発表資料をグラフ化しています。企業の大阪離れは長期的な傾向であり、決して現在の行政トップ責任だけではありません。
但し、オフォスビル供給量が増加している中で、御堂筋の高さ規制を緩めてしまったのは間違いです。（少なくとも､今のタイミングではありません。在阪の企業でも家電産業が低迷し、かつての繊維産業の名残であるＯＥＭ中心の専門商社も円安で傷んでいます。関西ではバッテリー産業や医薬品・ライフサイエンスにこれからの希望がありますが、どちらかといえば工場や研究施設が中心で､都心のオフィスビルの需要には影響が少ないのです。
逆説的ですが、うめきた先行開発区域グランフロント大阪のオフィスゾーンの契約率が低くても、条件を下げないデベロッパーは立派であると考えるべきでしょう。安くすればいくらでも埋まるでしょうから、やせ我慢をしてでも街の格をまもっています。さすがに日本トップクラスのデベロッパーです。大阪市は補助金をだしてもサポートすべきです。（Ｐ＆Ｇも移転を検討したらしいですが、減税の特典のあった三宮を選んだそうです）
御堂筋といった広い範囲になると、そういった意識の高いオーナーばかりではないので、懸念されるのは、質の低いビジネスホテルや安物のタワーマンションの林立です。すでに市内中心部の高層ビルのいくつかはそんな建物になっています。・・・船場に人が増えても喜べないのはそんな背景があります。
（2013年03月28日） |
図ー2012年 転入超過都市上位ランキング
図ー2012年転出超過都市上位ランキング
図ー大阪府からの転出企業の移転先（2011年）
（帝国データバンク）
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| ■阪急三宮駅周辺の変化～企業の大阪離れの受け皿になるのか？ |
阪急電鉄 三宮駅前ビル建て替え報道
阪神の駅の改装が完成し，ＪＲ西日本が駅ビルの計画を発表したばかりの三宮に新しいニュースが発表されました。阪神大震災以後暫定利用されていた阪急三宮駅の東ビルが建て替えられるというモノです。
三宮周辺では大企業誘致のため、県が法人税を軽減、神戸市が家賃補助を行う動きがあります。うめきた先行開発区域グランフロント大阪などへの対抗処置でもありますが、帝国データバンクがが発表している企業の大阪離れの受け皿となるのかも知れません。
（2013年3月の発表では2012年度の転出超過数は福島県双葉町の-139についで、大阪府大阪市は-105と2位にランクインしています。3位は東京都中央区の-81です。昨年は電力供給の不安という推測もされていましたが、移転先が神戸や京都である事実から、電力は無関係です。
大阪市からの企業離れは長期的な傾向です。人口が回帰しても企業が減少すれば､例え御堂筋の容積率を緩和しても。、企業が集まらないと安物のビシネスホテルと安物のタワーマンションしか増えないと・・・・いうのは極論でしょうか？産業活性化や企業の事業所を集めるためのビジョンが今までに全く示されないのは何故なんでしょう。）
阪急電鉄の神戸地下鉄乗り入れ問題
東京渋谷では5社の鉄道の直通運転が話題になって居ます。東京では相互乗り入れが当たり前なのですがさすがにこれだけの路線が乗り入れる変化は初めてなのでしょう。関西の鉄道は阪神と近鉄の相互乗り入れが阪神なんば線の成功で注目されましたが，それに続くプロジェクトが進んでいません。（なにわ筋線での関空アクセス線ぐらいかな）京阪中之島線もどこかで阪神またはＪＲとつながらないと利用者は増えないでしょう。
阪急電鉄はかねてより神戸地下鉄とのとの相互乗り入れを計画していました。須磨ニュータウンや西神ニュータウンから梅田に直通特急が走れば、かなり住宅の価値があがります。駅ビルの建て替え計画も地下鉄との連結問題がありなかなか進まなかったようですが、この東ビルの建て替えで一気に進むのではと地元の期待が高まっているようです。
三宮での環境整備が進めば企業の大阪離れが一層進むことになるでしょう。
東急東横線と副都心線の相互直通運転の影響は，今の所顕在化していないようです。買い物への影響より観光の動きに影響が大きいのでしょう。今後マンションの選択など居住地の移動などが進むと人の行動範囲が変わってくるのでしょうね。
（2013年03月27日）
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| ■大阪に企業を誘致する為の視点～人材確保の為のカラフルなまちづくり |
器を作っても中身が埋まらないと安モノのホテル・マンションが増えるだけ
企業誘致を考えるときに、どうしても会社の都合を第一に考えます。交通の便や税制の優遇、人の確保など･･･確かにそれは重要ですが他の地域と差別化し、先端的な成長産業を誘致しようと考えるのであればもっと違った視点が必要です。
いくら容積率を緩和して高層ビルを大量供給しても中身が埋まらないと、安物のビジネスホテルと安物のマンションが大阪の真ん中にできるだけです。
(財)日本立地センターの「企業立地」3月号に情報産業の新規事業立地に関する動向調査のレポートが掲載されています。
国内事業環境の不安要因として上位にあげられているのが「人材不足」です。製造業と違い海外へ移転できる機能には限りがあります。（大企業への調査なので中小ベンチャーの問題意識とは少し違うかも知れませんが）また、機械装置で代替できる工程も少ないので「海外に移転しにくい労働集約型の産業」といえるかもしれません。
最近、関西に立地した企業の話題と言えば、家電製品の自社開発を強化しているアイリスオーヤマの関西進出です。パナやシャープの退職者を狙っていると言われています。
京阪神には個性のある大学も残っています。今の大学の就活生は関西でもたびたび上京することを強いられています。その中で、ケータイゲーム大手が開発拠点を大阪にも置くという、企業から関西にアプローチする動きがあります。
関西は、働く人にとって住みやすいく都市の刺激を受けるカラフルな街をアピール
大学があり、研究開発機関も整備されているだけで無く、神戸や千里にはインターナショナルスクールもあります。京阪神には古くから外国人のコミュニティがあり、オープンに他の国の文化、風俗を受け入れる素地があります（ありました・・・これからもそうであっって欲しいし）。
働く人の立場で考えても神戸、京都、大阪の異なった色合いの文化を持つ街が行動範囲となります。日本橋にはオタクカルチャーの専門店が集積しています。
ロボット産業（最近あまり言わなくなりましたが）を支える技術もありますし、人間型ロボットの所作に「情」を付加するノウハウは「文楽」が持っています。（日本人は特に、人間型ロボットが好きですしね）
伝統文化を資源として持ち、多様な生活文化を持った関西、大阪はこれからの成長産業を支える「人材」にとって住みやすい街です。
まるで、うめきたの誘致パンフレットのような文章になってしまうのは、いわゆる「「アベノミクス」とかで、首都圏の桜は開花しているというのに、関西の景気も桜も一向に展望が見えないからです。
関西の中心的な役割を果たす大阪に、勢いだけで無い、戦略的な視点が必要なのだと思います。
このままでは大阪、関西は駄目になるばかりです。
いままで「お上」に頼らずにやってきた大阪の底力を発揮する時が今なのだでしょう。
（2013年03月26日） |
| ■阪神百貨店が伊勢丹を抜いて顧客満足度第一位～日本生産性本部調査 |
顧客満足度ＮＯ１百貨店は阪神百貨店
最近インターネット販売やテレビ広告などで「お客様満足度ＮＯ１」といったフレーズが乱立しているので、あまりびっくりはしないのですが、調査を行っているのが公益財団法人に日本生産性本部の「サービス産業生産性協議会」なので、ある程度信頼できるな評価であると思います。ちなみに、昨年の１位は伊勢丹でした。
全国の生活者を対象に利用経験が多かった企業についてピックアップし利用者を対象に満足度を調査し、指数化したものであるようです。
百貨店の中では伊勢丹、小田急、近鉄、西武、そごう、大丸、髙島屋、東急。東部。阪急、阪神。松坂屋、三越が調査対象に選ばれています。
阪神百貨店は始めて調査対象となり、百貨店業界ではトップとなりました。小売業では他に「オーケｒ－」78.4、「セイコーマート」（74.9）などが阪神の74.0を上回っています。
小売業以外ではでは。「劇団四季」（86.2)や「東京ディズニーリゾート」（85.7）、「オルビス」通信販売（83.6)、「「帝国ホテル」（82.6)などが高くなっています。
シティホテルは結構上位にランクインするのですが、百貨店は平均値が低くなっています。 指数化の計算式の問題かも知れませんが、百貨店業界が「お客様満足度」を二の次にし始めている兆候なのかも知れません。
（2013年03月25日）
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図－小売り系の業種別顧客満足度」上位三分の一
（全国で、店舗の利用者を対象に行った評価）対象企業の上位三分の一をピックアップ
出典：２０１２年度 ＪＣ ＳＩ (日本版顧客満足度指数 ） |
| ■ピントのずれた新聞社のＷＥＢ対応～新聞は資源を生かし切れていない業界の一つ |
マスコミを「マスゴミ」と呼ぶネットの世界の情報源は新聞テレビなのに
新聞やテレビなどのこと「マスゴミ」と呼んで侮蔑するネットの世界でも、取り上げられる話題のソースは新聞や､テレビ（それもほとんど国内の）であることが多いのです。
昔に比べて､企業や官庁のプレスリリースはネットでも同時に公開されていることが多いので、発表者の言葉をそのまま引き写している記事はばかにされても仕方ないですが、現場の記者さんは結構きちんと取材されていることは間違いないです。
朝日新聞が読者サービスで流しているメールマガジンは、朝の紙面のヘッドラインそのままです。もうそれは読んだのにと思うと･･･スパムメールのように思えます。
新聞社には使われていない資源が沢山あります。一つは過去の記事のデータベース。これは商売になってきていますが。もうひとつあるのが取材されてながらデスクが没にした記事です。
取材不足が理由であるなら仕方ないですが、その日の紙面のキャパシティや、その時代の空気（意外と新聞は空気に流されます。その理由はマスコミ論として沢山の研究があります）でデスクや偉い人の判断で紙面に載らなかったニュースです。
当社のような仕事でも、やはり何度も現場に足を運ばないと事実は見えてきません。訓練を受けた記者が現場で感じ取った記事を、生のままで配信するサービスがあればコストを払っても読みたいと思います。日経新聞はオンライン版で地方経済面を中心に読むのが面白いです。
小売業と同じで「セレクト」する目がずれてしまうと有害ですしか無くなります。
解説員や論説委員の「持論」は聞きたくも無い（何故、知らないことを知らない.わからないことをわからないと言えないのでしょう？）、毎日新聞や産経新聞の記者さんが社論を離れて報道する記事を読んでみたいと思いませんか。デスクの価値判断が新聞の価値を損なっています。～もともと一面トップでは無くベタ記事から読む習慣があるせいでそう感じるのでしょうか。
若い人に日経新聞は薦めない理由
若いときには、意識的に業界の専門誌や専門雑誌を読むようにしていました。それもできれば異業種の業界紙がおすすめです。人間は身の回りの人の意見に流されます。良くも悪くも、空気を読むことだけは身についていますから。違った「サークル」の人の考え方、常識を知っておくことは有益です。
日経新聞は経済専門紙といわれています。さほどビジネスに強いわけでもありません。もちろん、個別の記事は敬意を持って拝読させていただいていますが、当社が専門としている流通業に関しては特に飛び抜けて高い知見があるとは思っていません。（広く浅い，紋切り型の知見なのです）
人は、ずべての事柄について自分で考えることは無いです。専門家に見える人、信頼出来そうな人が語る言葉を請け売りすることは多いです。実際、そうしなければ時間が足りないですしね。
特に若い人が、日経新聞を読んでいれば「経済」のことがわかるような気になることが怖いのです。情報弱者の中高年と話をするときの話題作り、相手の型にはまった思考パターンを読むための参考書として割り切れるならいいのですが、免疫の無い若い人には毒です。（ある程度の社会経験のある人は自分の業界に関する日経の記事を読んで、正確さの度合いをはかり、記事内容の瀬踏みができるのですが・・・）
例えば、ＴＰＰの｢経済効果」は3.2兆円と言われています。国論を二分し、農業と医療制度が壊滅するといわれています。一方、某シンクタンクの試算で主婦に置ける女子会消費の経済波及効果が３兆7000億円と算出されています。（もちろん単純に比較は出来ませんが金額で比較するとこうなります）日経新聞の社論はＴＰＰ推進一辺倒です。
ＴＰＰがあろうがなかろうが、農業の仕組みや医療制度は変わっていく必要があります。「外圧」で何とかしようというのは行政や政治の怠惰、職務放棄です。いろんな立場の人の生の意見を聞きたいのです。一部ネットが代替していますが。やはり情報の質が劣ります。
価値観の似通った狭いサークルの中だけで情報や意見が循環しているのはネットの世界もマスコミも同じです。マスコミの方が変わってくれれば質の良い情報が流通するのですが。
（2013年03月22日）
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| ■船場フォーラム2013～船場げんきの会へのエール |
船場フォーラム2013
3月20日にりそな銀行の本店で開催された「船場フォーラム2013 キタとミナミの間でまちづくりを楽しむ」は来年10年を迎える船場元気の会の主催で、地域の企業、地元の学校同窓会、学校関係者、店舗の経営者など多くの人を集め盛況でした。
冒頭の話題提供として「大阪あそ歩」のプロデューサーである経営企画センターの茶谷さんが「船場歩きから見えてくるもの」というお話をされました。この中で茶谷さんはいくつかの意図的な挑発を仕込んでいたのですが、何だかスルーされてしまったのが残念でした。
もちろん、わざとですが、例えば今の土地区画を｢既定のもとして前提にしているが果たしてそれでいいのか」と。
「イベントなどで人を集めて満足しているが、継続していない。地方都市の観光振興策では無いはずだ。歴史的に見て大阪は世界的な交易の中心ビジネスセンターだった。アジアの野心のある人がここに来れば成功のチャンスがあるという仕組み作りが必要でないか」
とかいった提起で、今の時流である「資産を最大限の収益をあげるように活用しない奴は馬鹿だ･･･という風潮」に便乗したモノではないのですが、そういった議論に対する耐性をつくるための議論の呼び水を意図されていたのだと思います。（丁度、御堂筋の高さ規制の撤廃という愚劣な決定が発表されたばかりですから尚更です）
高岡先生の「戦後建築も船場の資産」という話題提供も興味深いモノです。近代建築の議論の中で、装飾性が無いのであまり注目されない戦後建築にも注目されるポイントがあるという指摘です。米軍による市街地への空襲で焼け野原になったので京都のように古い街並みがそのまま残らなかったという背景はありますが、近代以前、戦前、戦後の建築物が重層的に積み上がった街の特徴が理解できました。
船場の変化と都市のブラックホール
船場については少しだけご縁が有り30年以上継続して観測しています。確かにタワーマンションができて定住人口が増えていますし、日曜や夜間はゴーストタウンだったものがお店も出来て人通りが回復しています。三休橋筋もきれいに整備されました。ただ、いろんなものが流入する中で「邪なモノ」が増えていると強く感じます。
例えば、三休橋筋に「新世界の串カツ屋」は無かろうと思います。タワーマンションも質の高いモノばかりではないかもしれません。（アパとかね）
長堀21世紀協会の前の会長成松氏が高級ブランドショップの撤退の理由として「環境の悪化」を指摘されています。地価が安かったの大きなショップを開設したブランドショップはもともと、商業立地としての効率性は低いことも折り込んでいたのですが、店舗前に不法駐輪する自転車の増加や、ファサードに関しての過度な規制にいやけがさして撤退しているそうです。
橋爪先生の総括にあるように、船場の中の南船場はミナミ圏に組み込まれ、北船場は北エリアの周縁部になってきていて「船場」のエリアが縮小しているのも確かでしょう。
そのような議論を伺っていて感じたのですが、都市の中心部、東京で言えば「皇居」があり京都で言えば「御所」があります。（名古屋は｢名古屋城」でしょうか）
中心部というのは高度利用されるべき不動産では無く、その都市の中心となる魂となる聖域なのかもしれません。
その意味で中途半端に高度利用？されて「邪なもの」が跋扈するのもいただけません。政治家の顔のポスターを店の2階にべたべたと見苦しく張り出す居酒屋とかね。どこの府営住宅やねんと思います。（張り方が見苦しいだけで，その政治家の顔が不細工だと言っているわけでありません）
先述の成松さんも活気が生まれた結果、経営されていた喫茶店の大家さんから追い出されてしまいました。もっと家賃がとれるテナントに置き換えられたのです。
道修町に本社機能を戻そうとする田辺製薬の社長の「思い」や、行政に依存しないで長く「船場元気の会」を続けている地元民の思いの源泉を探れば「大阪」の求心力が見えてくるのでしょう。
(そうあって欲しいのです）
行政の都合で、街の区割りをどう決めようと、あまり関係はありません。
（2013年03月21日）
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| ■神戸方面の駅ビルの動き |
ＪＲ西日本西日本 三宮駅ビルを10年かけて再開発
ＪＲ三ノ宮駅は1日の乗客数が12万人（乗降客でいうと24万人）と同社の中では5番目に多い利用者があります。今の駅ビルは老朽化しており（1981年建築）、三宮の地域の地盤沈下を懸念する地元からも再開発が期待されています。
（乗車客数のベスト５は大阪駅41万人、京都駅19万人、天王寺駅13万人、京橋駅13万人、神戸駅 12万人です。環状線強化という割に京橋駅がスルーされていますが・・・）
三宮ＯＰＡやホテルも少し陳腐化してきています。神戸市は事業所を都心に立地させると税を減免するなどの誘致策をとっています。Ｐ＆Ｇも六甲アイランドから三宮に移転します。神戸商工会議所も今年度三宮の将来構想の策定にかかります。
阪神三宮駅「スクラ三宮」3月20日オープン
阪神電車の駅改良工事にあわせて、改札の中と外に駅ナカ商業施設「スクラ三宮」が20日に開業します。1日9.8万人の利用者の中で特に女性を対象に神戸発祥の名店「三宮一貫楼」や駅ナカ初出店の「マザームーンデリ」などが出店します。
隣接するそごう神戸店も地下入り口に女性用のパンツや普段着の売場を設けます。（昔で言うところの実用衣料ですね・・・ここでいうパンツは下着ではありませんよ）シニアの女性客を中心に集客力を高める方針で、開店80周年を迎える10月をめどに売場構成の見直しを進めています。
神戸阪急を撤収したエイチツーオーも三宮に百貨店が欲しいところですが、、所有する土地が少ないのでなかなか難しいようです。ＭＩＮＴ神戸の地下にあった阪神の食料品売場を撤収しましたしね。
阪神電鉄は尼崎の高架下「ＡＭＡＳＴＡ ＡＳＭＡＳＥＮ」のリニューアルも進めています。本日デイリーカナートイズミヤ」が開業します。店舗数を減らして区画を拡げ、ターゲットをシニアから若者、中高年層に引き下げていくようです。
（2013年03月19日）
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| ■「アベノミクス」の風が吹かない大阪～東京風の手法では失敗する |
「うめきた」契約率2割、賃料は4割高
大阪最後の一等地といわれている「うめきた」ですが、この4月に開業する「うめきた先行開発区域グランフロント大阪」のオフォイス15万㎡（大阪市の1.5%）の入居率が2割にとどまっていると報道されています。
周辺の賃料が月坪1.8万円であるのに対して、2万円台半ばと割高な賃料が敬遠されているといわれています。バブルの時代は3～4万あるいは5万円という賃料もあったのですが、巷間に会われている「アベノミクス」のバブルも関西には全く恩恵が無いようです。東京の感覚でいうと関西の一等地ですから決して高い価格設定ではないと判断されたのでしょう。
大きなプロジェクトなので社内スタッフも外注先も東京の一流どころを揃えたのでしょうね。
オフィスワーカーが少なくなれば商業施設の経営にも影響が出てきます。今後2～3年で7～8割の入居を目指すそうです。何とか頑張って欲しいものです。
三菱地所では、東京の企業のバックアップオフィスなどの開拓に活路を見いだしているようです。また、個人事業主対象のレンタルオフォイスも設置されるようです。
「ＪＲ大阪三越伊勢丹」業態転換で2015年度には450億円の売上げを目指す
当初は550億円の売上げ目標でしたが､初年度は310億円。2012年度も340億円の売上げには届かない見通しです。専門店を導入し、ショッピングセンターと組み合わせた施設に業態転換し、2015年度の改装時には450億円の売上げを目指します。
東京のファッションコンサルが絶賛した百貨店は何故苦戦しているのでしょうか？
東京でしか成立しないモノの考え方で地方を同じパターンの縮小版で開発しようという考え方自体を変えていかないとだめなのでしょうね。
時間をかけて、お客様を増やしていく・・・・その間に空間の価値を劣化させずに赤字幅を縮小させる・・その為には一生懸命知恵を絞る必要があります。
（2013年03月18日）
関西の百貨店が首都圏に進出した場合、確かに大失敗はしていませんが、大成功も出来ていません。（大丸や阪急の方に東京ではブランド価値は無いというと嫌な顔をされますから言わない方がいいです。そういえば、帝国ホテルが大阪に進出したときに大阪の広告代理店が受け狙いでなんばにある「大阪帝国ホテル」の系列店ですかと支配人に語って､即時出入り禁止になったという微笑ましいエピソードがあります。すべっちゃいましたね。
とはいえ、通常は仕事上の付き合いのあり相手にはあまりネガティブな情報は伝えません。聞く方も耳障りのいい言葉を信じてしまいます。伊勢丹には失敗して欲しくなかったので色んな場面で厳しい言い方をしてきましたが、届かなかったようです。（テレビでもしゃべったのですけれどね）
西武・そごうの蹉跌は自業自得ですし、今の西武であれば関西に無くなっても困りませんが、伊勢丹的なものは関西に必要だと考えるからです。・・・てまだ、無くなるという話ではありませんが）基本的に百貨店は地場産業なのです。
そごうは神戸にありますし、西武は高槻。八尾にまだ、現存します（一応百貨店なのかな）。大阪三越伊勢丹も閉鎖というニュースはありません。 念のため。 |
| ■6次産業化の議論で抜け落ちている視点 |
農業の担い手を育てる教育機関が必要なわけ
ＴＰＰ参加で日本の農業は壊滅的な打撃を受けます。政府試算でも3兆円減ですから、実際には金銭換算できない損害を含めるとかなりの広範囲の影響が見込めます。
農業には産業としての体質改善が求められます。野菜工場などの二次産業化は比較的わかりやすい対応です。また地場産品を加工したり、直売所で販売するといった三次産業化も成功事例がいくつかあります。
大規模な農業は「産業化」できますが小規模な農業の担い手、中山間部や都市近郊での農業の担い手が結構見落とされているポイントです。食の安全・安心を突き詰めて考えれば、そして今後確実にやってくる「通貨の価値」、「通貨の信用」の暴落を考えれば、自給自足や交換経済のウェートが高まってくる事は確実です。
そこまで大きな話に拡げなくても、、ドイツではクラインガルテン（市民農園）で生産される野菜が国内生産の中で高いシェを占めています。
安心安全を求めて産直市場に殺到している消費者が、今後家庭菜園や､小規模農園で手作りに励むことはすでに始まっている動きです今後、耕作放棄される農地が大量供給されます。都市部ではクラインガルテンが不動産活用として事業化されています。
それらの農地で耕作を始める人向けの「農業塾」の需要は今後ますます高まります。専門学校で農業コースをもつ学校もあります。
農業の産業化といえば大手企業の直営農場ばっかりが話題になりますが、小規模農家開業の為の教育事業が狙い目だと考えています。
小規模農家の人材育成及び事業指導等の教育事業は、大手企業や投資ファンドが目を向けない成長分野だとは思いませんか？
（2013年03月15日）
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| ■ＪＲ西日本中期計画で運輸業以外の収益を4割に |
高槻、甲子園口、膳所で駅ビル開発に投資
ＪＲ西日本が中長期計画２０１７を発表しました。将来的に運輸事業意外で収益の４割を稼ぐことが目標とされています。4月に姫路駅新駅ビルが開業しますが、三ノ宮駅の開発も検討されています。その他、新大阪駅、天王寺駅、尼崎駅の駅改良のための投資や高槻、甲子園口、膳所などでの新駅ビル開発が明らかになっています。
沿線外、エリア外での不動産事業
ビジネスホテルの展開や首都圏、福岡県での不動産投資が掲げられています。これは他の私鉄とも共通する戦略ですね。
不動産資産の活用
大阪駅、天王寺駅では駅周辺の用地を活用するようです。京橋駅については言及されていませんが、環状線を強化する中ではこの2つに次ぐターミナルなので、有効に活用して欲しいと思います。
ＪＲ大阪三越伊勢丹については2015年春を目指した店舗刷新が明記されています。うめきた先行開発区域グランフロント大坂ショップ＆レストランの開業をプラスにできるような動線の改良は急いだ方がいいと思うのですが、これだけ時間をかけると言うことはかなり抜本的なリニューアルを行うというメッセージなのでしょうね。その間も赤字が膨らむようであれば選択肢はますます限られてきます。
(15日付けの繊研新聞では「百貨店とＳＣを融合した新タイプの商業施設として改装する」という表現で記事になっています。面子をつぶさないような表現で縮小・撤退の方向性を示唆しています。
まあいきなり撤収した神戸西武よりはずっとましですが。それまでの間に対症療法的にやれることも沢山あると思います。）
新たな事業分野へのチャレンジ
太陽光発電事業、健康関連事業、農業関連事業へのチャレンジが謳われています。本気でやれば、かなり競争力のある資源を持っていますので面白いかも知れません。
その他注目される施策は大阪環状線を「行ってみたい」「乗ってみたい」線区にブラッシュアップする構想です。地元の人にはわかると思いますが、大阪環状線は東京の山手線と形は似ていますが､全く違った鉄道です。（東京の人はそこを間違えます・・・・弁天町や桜宮など・・・）
もしこの構想が実現するのであれば「大阪都構想」よりずっとインパクトが有り、大阪を劇的に変えると思います。本気で応援したくなる構想です。
世間で言うアベノミクスの恩恵は関西の企業には全くまわってこない＝（春闘の満額回答が関西だけ低い中）、なんとか大阪、関西を楽しく暮らせる街にしていきたいですものね。
(2013年03月14日） |
| ■シニアのガソリン生活～地場野菜の販路開拓と道の駅 |
ロングドライブはシニアが中心
JTB総合研究所が興味深い調査レポートを発表しています。（2013年3月12日）
過去1年間にドライブに出かけた人は55.2%なのですが、67～71歳のシニア層では64.7%となっており､各年代で最も高くなっています。ファミリー層が中心の33～42歳でも58%ですから、いわゆる団塊世代のシニアがリタイア後にドライブに熱心なのが読み取れます。ドライブ時間が5時間以上と長距離なのもシニア層の特徴です。
時間の自由がきく車での移動の中心は団塊世代なのです。この調査ではありませんが、昨年まで、ある地域の道の駅の利用者を分析していました。道の駅とその近くの温泉（公設）の利用者、リピーターは圧倒的にシニア層でした。そういえば、キャンピングカーの人気が高いのもシニア層です。
今の自動車メーカーの広告戦略はまったく見当違いだと言うことですね。
道の駅で人気の地場野菜
昨年はＰＡやＳＡの商業機能の強化が話題になりました。まだまだ施設の方で対応できているモノが少ないので利用率は低いのですが、飲食での利用は定着しています。今後商業施設の利用も増えてくるでしょう。
道の駅では地場野菜が人気です。関西の某開発地域で地方の野菜を中心とした集積を提案しましたが、あまり反応は良くなかったです。研究開発施設や工場、せいぜい物流施設しか想像できないのでしょうね。その地域は国土交通軸が近くなるので、西日本の地域産品の集積というのは悪くないと思うのですが。
そういえば、大阪北摂の「彩都」に岡山県美作町の物産市場が出店し､人気を集めています。
http://www.saisai-mimasaka.jp/ へのリンク
1日2便の現地からの配送があり、周辺地区の住民に人気を集めています。同じ岡山県の真庭市も高槻の商店街に同じような店を出店していますが、郊外立地の方が広く人を集客できたもしれませんね。
（2013年03月13日） |
図ー過去1年間のドライブ実施率とドライブ時間
図ｰ道の駅．ＳＡ／ＰＡ利用内容
（2013年 ＪＴＢ総合研究所 ドライブ旅行に関するアンケート 東京、名古屋、大阪圏4,908Ｓ） |
| ■神戸ハーバーランド「ｕｍｉｅ」4月18日グランドオープン |
バブル再来ムードの中でウォーターフロント開発の負の遺産が蘇るか？
かつては3600万人を集め、900億円売った事もある神戸ハーバーランド地区ですが。震災の復興が進むにつれ三宮・元町、郊外ＳＣとの競合によって衰退していました。（神戸西武の早々の撤退～94年～とダイエーの没落が地域間競争に勝てなかった主因だと思います。）
孤軍奮闘していた神戸阪急の後を受けてイオンモールが運営を受託しました。
4月18日にグランドオープンする神戸ハーバーランドｕｍｉｅ」は旧神戸阪急、旧ダイエーと神戸モザイクを一体運営するものです。
「Ｈ＆Ｍ」や「ＯＬＤＮＡＶＹ」「ＧＡＰ」「ＺＡＲＡ」などのファストファッションや「アーバンリサーチ」などのセレクトショップ、」など大幅な新しいテナントの導入で街は活気づくと思います。
1500万人の集客で、360億円の売上げを目指します。（ピーク時の夢に踊らない堅実な目標です）
郊外店のフォーマットなので、北区、西区などの足元からの集約が見込めます。大阪阿倍野のキューズモールのように準都心立地の郊外型ＳＣは競争が少ないので狙い目です。
折しもバブル再来ムードの中で、バブル期の負の遺産が再生されようとしています。大阪南港のＡＴＣも民間出身の社長を向えて再生を期します。加藤社長には、バブルを期待しているムードの中でうまく足場を固めて、期待が萎んだあとに負債が残らないようにうまく舵取りをして欲しいものです。
（2013年03月11日）
神戸モザイクを運営していた会社が運営から放り出されたのはいいのですが、同じ会社が川西や東京、京都でモザイクと名前がついた商業施設を運営しているのはちょっと妙な感じです。神戸モザイクのネーミングを変えれば良かったのではないでしょうか。 |
| ■「ｊフロントオンライン」が大丸にとって大事な理由 |
百貨店のＷＥＢ事業が失敗する理由
5日の論考で「ｊフロントオンライン」がJFRグループにとって重要という指摘をいたしました。百貨店のＷＥＢ通販はことごとく失敗している上に、通販賤業の日本直販のついぎにジャパネットタ○タが危ないらしいと言う業界の噂が飛び交っている中で何故このように考えるか疑問に思われる方も少なくないでしょう。
百貨店のＷＥＢ通販の駄目なところはＷＥＢ上で百貨店の売場を再現しようとするところにあります。百貨店の悪いところをわざわざお金をかけて再現するのですから､儲かるはずがありません。
かといって、アマゾンや楽天と同じ土俵では勝負になりません。この2強の中では､将来的に負け組になるだろ見なされている楽天と組む百貨店もあるぐらいですから、百貨店業界には基本的にビジネスセンスが無いとしか言いようがありません。
ＷＥＢを中心とした通販事業でも最も収益率が高いのは単品通販です。最少ロットである2万点つくって短期間で売り切ることを繰り返す仕組みです。そこには商品企画力とベースとなる固定客のリストが必要ですが・・・。
大丸・松坂屋グループの強み
何故、ｊフロントリテイリングにとってＪＦＲオンラインが柱になるかと言えば､西日本では店舗ネットワークが広範囲に拡がっていたことと、それぞれの地域の富裕層の支持率が高いからです。大丸心斎橋店の売上げ上位のお客様には、年に何度か来店してまとめて購入する四国在住のお客様がいるといいます。
強みであるところの顧客資産を活かせるかどうかがポイントです。地域のオピニオンリーダーからだけの商売であれば外商が訪問すればいいだけですが、地方在住者にとって、東京のカリスマモデルの推薦より、身近なオピニオンリーダーが推薦する商品であれば信頼感が高まります。顧客に対して売るだけで無く、顧客を使って売るという発想が必要です。
今までの百貨店通販とは違った展開がグループの未来を開くかも知れません。
三越にもその資源はありますがどちらかと言えば伊勢丹が主導権を取っているので、お洒落路線を変えられないでしょう。
もちろん、伊勢丹新宿本店は日本の百貨店の最高峰といえる素晴らしい店ですし､改装を拝見するのを楽しみにしていますが、（大阪を含めた）田舎でのビジネスには本領を発揮できない・・・のかもです。
（2013年03月08日）
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| ■日生球場跡再開発の大阪城周辺地区への影響 |
日生球場跡地～東急不動産 スポーツ施設を中心とした商業開発へ
2015年（平成27年）の開業を目指して日生球場の跡地3.3万㎡に東急不動産が商業施設を開業します。大阪市中央区の人口の伸びを見て十分な利用者が見込めると判断したと報道されています。東急スポーツオアシスを中心に低層で物販や飲食も整備する模様です。
それほど大規模な開発でもないようです。土地は借地になります。
JR森ノ宮駅高架下に商業施設「ビエラ森ノ宮」が3月1日にオープンしていますが、コーヨーやマツモトキヨシなど近隣対応の小規模なものです。
大阪城公園の活用については大阪府市ともに意欲がありそうですし、大阪府庁周辺の再開発計画も検討されています。成人病センターも移転しますしね・・・。
交通局が民営化されれば森ノ宮の検車場の活用も考えられます。とはいえ、まだまだ動き出すには時間がかかりそうです。なので暫定利用ということなのでしょう。その証拠に借地での低層開発です。
ちなみに、交通局を民営化して商業開発等で収益を支えようという案があるようですが、交通局の持っている土地は意外に収益を有無ポテンシャルがない立地が多いです。住之江のオスカードリームや霞町のフェスティバルゲートなど民間が運営しても大赤字のプロジェクトばかりです。（いつも思うのですが、橋下市長とそのブレーンの方々は不動産事業についてのセンスは全くありません。東京のコンサルの感覚で大阪市内の立地を判断しているようです。）
中央区人口が増えているとは言え計画地の足元人口は密度が薄いので、大阪城公園の集客力の向上に期待したいところですね。
この周辺は上町台地で災害に強いエリアです。20年後の大阪の都市構造を考えると､府庁周辺はどんな街がいいのか・・・・面白いですね。
時代錯誤の「新東京駅構想」
20年後、30年後のｔ舗士の姿を考えるとき、2027年には名古屋駅と品川駅がリニアで40分圏となります。名古屋の人々は色々と考えているようですが、その中で知った「新東京駅」構想について・・今の時代には少し違和感を感じざるを得ません。大深度地下の鉄道で成田と羽田を結ぶというのは20世紀であれば「夢」の構想でしたが、日本中、どの都市にもある｢洪水」「津波」「「震災」リスクを考えると、どなに強靱な建物で会っても想定外の被害では壊れてしまうという事実です。
これ以上東京に人工的な構築物、都市機能を集約してどうしようというのでしょう。
阪神大震災は関西の都市機能が京都、大阪、神戸に分散していたからこそ復興が早かったとは考えないのでしょうか？
ネットワーク機能を強化して都市機能を分散することが「想定外」の事態に対応できるリスク管理です。
（2013年03月07日）
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| ■ピーコックストア買収 イオンの狙いは |
大都市シフトの足ががかりになるのか？
ピーコックストアの買収について、イオンサイドは次のようなプレスリリースを発信しています。
当社は現在、３カ年のイオングループ中期経営計画（２０１１年度～２０１３年度）
を推進しています。同計画において、グループ共通戦略のひとつとして、今後も人口
増加が見込まれる都市部での飛躍的な成長をめざす「大都市シフト」を掲げ、首都圏、
中京圏、阪神圏の３大都市圏や政令指定都市など大都市圏を重点エリアと位置付け、
グループ一体となった成長戦略を展開しています。
今回のピーコックストアの完全子会社化は、当社の都市部でのスーパーマーケット
（以下ＳＭ）事業展開の強化と百貨店事業を中心に経営資源を集中するＪＦＲの想い
が合致し実現したものです。
当社が重点エリアと位置付ける３大都市圏を中心に８２店舗を展開するピーコック
ストアをイオングループに迎えることで、当社の都市部におけるＳＭ事業の展開がさ
らに加速するものと考えています。
今後、輸入食材や付加価値の高い商品の品揃えなどピーコックストアのノウハウを
イオングループのＳＭ各社で生かすとともに、イオンのブランド「トップバリュ」や
電子マネー「ＷＡＯＮ」、商品調達機能などイオンのインフラをピーコックストアに活
用するなど、双方の経営資源を有機的に結合しお客さまにとって魅力ある店舗づくり
をすすめてまいります。
もともとパルコを買収するための資金を持っていたイオンに大丸側からのピーコックストア買収の持ちかけがあったといいます。
イオンは食品スーパーのコーヨーを傘下に置いていて、大阪淀屋橋に「スタイルコーヨー」などの都市型店舗を出店しています。「ピーコックストア」の魅力と言えばウェイトローズなどの輸入食品と首都圏でのブランド力でしょうか？「ノウハウ」はあまり期待しない方がいいでしょう。「店舗」についても「基本的な出店戦略」があり、それに対する「フォーマット」を持っているわけでも無いように思います。
その意味でイオンが運営すれば黒字化できる店舗も多いでしょうが､その収益は買収価格には見合わないですし、イオンの｢都心戦略の中で「パルコ」の代わりにはなりません。新聞報道にはこれを機会にJフロントとイオンの連係を臭わすようなニュアンスのものもありましたが、今の所はありえないでしょう。
イオンモール大阪ドームシティ 初夏開業
工事が進んでいながら､開業日程がアナウンスされていなかった､岩崎の京セラドーム横のイオンモールですが、今年初夏の開業が報道されています。イオンリテールの運営で、イオンと120の専門店からなる25,000㎡のＳＣです。駐車場は670台。大阪環状線内側で初めてのイオンが運営するＳＣです。大型店の空白地帯なのである程度の実績はあげられるでしょうね。
イオンの都市部戦略では本当は「フォーラス」業態を強化して大阪であれば梅田周辺の一画に出店したかったのでは無いでしょうか？ダイエーの「ＯＰＡ」や旧マイカルの旧ビブレのように・・・・。
（2013年03月06日）
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| ■ピーコックストア売却で注目される大丸郊外店舗の行方 |
百貨店に次ぐ事業の柱の売却
かつては奥田会長に「百貨店に次ぐ事業の柱。総合小売業として欠かせない存在」とまで位置づけられていた食品スーパー事業「ピーコックストア」は4月1日付けでイオンに売却されました。
前身である大丸ピーコックは「高級食品スーパー」の草分けのひとつで、東京の青山や大阪の香里ヶ丘の店は今でも上質の店舗ですし、いい客層がついています。ただその他の店舗は立地によるばらつきが多く、出店戦略には少し疑問がありました。
首都圏の47店、関西の27店、中部の８店のうちどれだけの店が価値があるのか・・・？赤字化した今年の前でも経常利益は3億円でしたから、イオンにとって割な買い物ともいわれています。
ただ、イオンが運営すれば、現状の店舗よりは収益が上がる可能性は高いです。ピーコックは「価格競争」に負けたのでは無く立地戦略を間違え、チェーンオペレーションがいかされてないから収益力が低下したのです。
Ｈ２Ｏリテイリングの阪急オアシスは同じ競争の中で収益を維持しています。ここも、安くないですしね。（ニッショーストアの買収で店舗運営は良くなりました）
報道では首都圏の出店が遅れているイオンの「大都市シフト」の一環だそうです。
大丸郊外店のこれから？
百貨店の郊外店については食料品のウェートが高くなります。これからの生き残り策としては食料品売場＋専門店しかないのです。スパイスとして化粧品や自前のファッション売場、デパ地下食品ををいれて系列の食品スーパーとテナントで運営し、人件費などの固定費を下げて売上が都心に比べて少なくても収益があげられるようにするのが、唯一の生き残り策です。
大丸でも須磨店、山科店、新長田店などは食料品の比率が高いなっています。特に須磨店は郊外立地でピーッコックが運営する部門が多いはずです。イオンに売却されたからイオンに委託と言うことはないでしょうから、自前化するのでしょうね。大丸は郊外出店には今後、積極的ではなくなるのでしょうね。（新長田は閉店しました．山科はどうするのでしょう）
首都圏ではお客様に「大丸」ブランドより「大丸ピーコックブランド」のほうが高級ブランドとして定着しています。イオンは店名をかえる方針だそうです。お金で買えない「歴史」「時間をかけて定着させたイメージ」はどこか宙に消えてしまいます。
Ｊフロントとしては今後「大丸東京店」「松坂屋銀座店」そして買収した「パルコ」といった都心旗艦店で首都圏を制圧しようということでしょう。
戦略の選択肢が絞られてきています。日常の食料品という武器を持たずに商圏を制圧できるかどうか。その試金石が千里中央の千里大丸プザのリニューアルです。
4月26日 千里大丸プラザ改装オープン
かつては、都市型GMSとして大丸ピーコックの本社部門もあった千里中央の「千里大丸プラザ」は「ファッションＳＣ＋スーパーマーケット」として生まれ変わります。地下１階と４階（日用品）５階（ユニクロ等）はピーコックストアの運営。ですが、１～３階は株式会社大丸コム開発が管理運営する「ナチャラル・カジュアルＳＥＲＮＲＩスタイル」をＭＤコンセプトにしたファッションＳＣになります。
ピーコックストアの部分がどうなるのかは買収したイオン次第で変わってしまいますが、今のところ従来のシニア層に加えて20～30代のファミリー層の取り込みをうたっています。
大丸コム開発はJフロントリテイリンググループのＰＭの会社です。大事な収益部門ですがあまり大きな物件を数多く扱ってはいません。改装後の千里大丸プラザが「ｊフロント色」を残すのか、食料品売場の「イオン」主導になるのか、Ｊフロント大丸の将来の姿をあらわすでしょう。
食品スーパーという柱を戦略的に断ち切ったｊフロントリテイリングが生き残るには百貨店を補完する顧客接点として真鍋社長が率いる地域の商業施設を管理運営する「大丸コム開発」と榎本社長の率いるダイレクトマーケティング事業「Ｊフロントリテイリングオンライン」の重要性が高まります。
（2013年03月05日）
3月8日の日本経済新聞では次のようなコメントが紹介されています。
「多店舗化の中で高級スーパーでもなく、低価格に強いわけでもない中途半端な店が増えていた」（大手スーパー幹部）ことがテコ入れの壁になった。
「ちょっと良いものが欲しい時には、１００円バスに乗ってクイーンズ伊勢丹にいく」
５日午後、大丸ピーコック文京グリーンコート店（東京・文京）で買い物をしていた女性（７０）はこう話す。
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| ■寺社人気ランキング 全国区の人気を集める伊勢神宮、出雲大社 |
寺社の人気は地域や信者さんの固定客？
ＪＴＢが行ったＷＥＢ調査の結果が発表されています。2013年に訪れたい寺社のトップは歴史的にも全国区の観光の聖地でだった「伊勢神宮」が圧倒的な人気です。今年は式年遷宮の特別な年ですから人気は一層高まるでしょう。
2位は縁結びの御利益が人気の「出雲大社」。社格も高いですし、2013年（平成25年）5月には御祭神を仮殿から改修が完了した本殿へ再び遷座する「本殿遷座祭」が行われる予定（平成の大遷宮）ですからこちらも人気は高まりそうです。
寺社の信仰は地域性が高いのでその他の寺社は人気が分散しています。
歴史のある寺社が多い京都、奈良、大阪の関西の寺社では「清水寺」「伏見稲荷」がランクインしているのみです。伊勢神宮や出雲大社のようなイベントがないこともありますが、観光の目玉としてのアピール不足です。「伝統にあぐらをかいる。民間では考えられない怠慢」という声がどこからか聞こえてきそうです（やれやれ）。
歴史文化も有り、環境的にも素晴らしい空間が残っていますので、沢山の人に知ってもらいたいものです。我々が海外に旅行したときの観光の目的地に、教会や寺院を選ぶように海外観光客を集約する資源となるはずです。
（2013年03月01日） |
図ー今年訪れたい寺社名
（ＪＴＢ ＷＥＢアンケート2013年2月25日 全国3，616人）
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2013年3月の更新